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      22/07/2019

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      PERGUNTAS E RESPOSTAS

      1A convenção de Condomínios não registrada em Cartório é documento válido entre os condôminos?
      Sim. A convenção de condomínio não registrada é plenamente aplicável aos condôminos. A falta do registro em cartório é um ato de insubordinação à lei, o que não dá aos condôminos o direito de insubordinação às regras da convenção.
      2A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?
      Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
      3A instalação de ar-condicionado é permitida?
      Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos. a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica. b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembléia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.
      4A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?
      A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.
      5A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?
      A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembléia geral, nos termos dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil. Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, “a”, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.
      6Fumar - A administração do condomínio pode proibir fumar na área comum do Edifício?
      O art. 1.323 do Código Civil determina em sua redação que a deliberação sobre a administração da coisa comum cabe ao administrador, e o art. 1.334 do CC, sobre o que deve ser estipulado na Convenção Condominial e, portanto, se nesta Convenção, votada em Assembleia, constar sobre tal ato, acredito que poderá haver um problema, pois a área comum é uma extensão da área privada, para qualquer morador, e o impedimento ao fumo (que somente para o fumante é um momento de prazer), poderá ser entendido como uma ofensa aos seus direitos Constitucionais. Assim, cada administração deve sobrepesar o prol e os contras quanto a esta determinação.